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房貸利率正式“換錨”

◎ 文《法人》全媒體記者 趙青

10月8日,央行房貸利率新政實施,新發放的商業性個人住房貸款利率,由之前按央行基準利率上浮一定比例確定,變為將參照貸款市場報價利率(LPR)進行定價。商業性個人住房貸款利率定價方式發生的上述變化,就是所謂的“房貸利率‘換錨’”。

“換錨”后,房貸利率水平如何變化?對購房者和樓市將帶來怎樣的影響?成為市場關注焦點。

新定價機制下的利率水平

8月25日,中國央行發布公告調整新發放商業性個人住房貸款利率,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

根據公告,首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《法人》記者采訪時表示,房貸利率的計算公式是LPR+基點,其中LPR是每個月的20日公布一次,所以會變動,而基點理論上是商業銀行隨時可以改的,即其可以根據實際情況來修改。所以理論上說,利率后續是每天會有調整的可能。當然就目前來看,LPR不會有太大的變動,基點在短期內也不會有太大的變動,所以實際上可能只會出現月度的小調整。

2019年10月8日前的買房貸款方式是,中國人民銀行發布一個基準利率,為4.90%,然后各家商業銀行在這個基礎上自己決定利率,例如上海某銀行馬戲城支行為了體現打擊炒房的政策導向,要上浮10個點,然后貸款利率就變為4.90%×(1+10%),就變為5.39%。購房者在簽約的時候就以這個利率為準了。其中4.90%的基準利率若是變了,那么第二年元旦重新計算。

現在貸款的方式是,在上海外灘的銀行間同業拆借市場每個月20日就收集18家銀行的報價信息,然后平均起來進行發布,上個月即9月20日發布的利率為4.85%,這個就是LPR,也叫基礎利率,然后讓各家銀行自己決定利率,同樣是上海某銀行馬戲城支行說要上浮30個基點,就相當于增加0.30%,這樣貸款利率就變為5.15%。購房者在簽約的時候就以這個利率為準了。其中后續30年的貸款中,LPR如果約定不變,就每個月都不變了,永遠都是4.85%了。如果約定一年變益次,那就下一年的那個點再調整一次。而這個上浮30個基點是30年房貸中永遠不會變的。

嚴躍進稱,類似掛鉤,實際上是體現了利率市場化的導向,后續利率的變動會更多和房貸等市場的供求關系發生變動,這一點是值得肯定的。所以本身不在于增加利率或減少利率。

對購房者影響不大

另一個值得關注的問題是:在每個月銀行實際執行的房貸利率可能會有所不同的情況下,房貸成本會怎么變化?

北京的一家商業銀行表示,新的個人住房貸款定價基準為,首套商業性個人住房貸款利率最低為LPR加55個基點,二套商業性個人住房貸款利率最低為LPR加105個基點。按照9月20日公布的5年期以上LPR來計算,北京地區首套商業性個人住房貸款利率不低于5.4%,二套商業性個人住房貸款利率不低于5.9%。這跟政策調整前,首套和二套房貸利率5.39%和5.88%相比,基本一致。

根據易居研究院《中國LPR房貸利率報告》,一線城市9月份執行的是“央行基準利率×(1+浮動比例)”,以100萬元本金、30年期的等額本息貸款的首套購房為例,月供額為5609元。而10月份執行的是“LPR基礎利率+基點”,同樣的貸款,月供額為5615元,據此計算,每個月多支出的月供額為6元。

北京市律師協會土地與房地產法律委員會副秘書長李松表示,房貸利率正式 “換錨”,并不簡單意味著房貸成本的提高或是降低,而是意味著房貸利率的升降會有一個更加合理的市場化空間,利率不會快速升降,相應的房價不會因為利率的快速升降而有大的價格變化。

從現有官方公布的數據來看,房貸利率“換錨”后,各地的實際房貸利率,與原來的上浮利率基本持平,大多數城市首套利率出現微增,個別城市微降,二套利率不約而同升高,房貸略微提高。故可見,房貸利率“換錨”之后,對于購買首套房的剛需而言,影響不大,但對于以投資為目的的購房者而言,會增加購買的成本。因此,房貸利率的“換錨”,在促進利率市場化的同時,又不會對房貸市場造成動蕩影響,與“房住不炒”的大的國家政策是相一致的。

“從宏觀上說,央行推出LPR,目的是為了全面放開金融機構貸款利率管制,進一步推進利率市場化,完善金融市場基準利率體系,指導信貸市場產品定價;從微觀上說,央行將房貸利率“換錨”,可以使得房貸市場報價利率的市場化程度更高,能更好地反映信貸市場資金供求狀況,從而使得房貸利率有一個更好的市場化區間,避免銀行信貸資金大部分流入房貸市場,增加金融的系統性風險。”李松最后強調。(責編 王茜 美編 趙佳)

編輯:張凱華

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